Как оформить куплю продажу квартиры между родственниками

Отличие покупки недвижимости от ее завещания или дарения

Действующее сегодня налоговое законодательство позволяет владельцу жилья в случае его дарения или завещание близкому родственнику воспользоваться правом на льготный режим налогообложения сделки. Никаких налогов ни с дарителя, ни с одаряемого не взимается. Чтобы воспользоваться преференцией, в договоре следует указывать степень родства, а также подтверждать ее соответствующими документами.

Обратите внимание: Оплата услуг нотариуса при дарении осуществляется по сниженному тарифу – 0,3, а не 1% от договорной суммы. Однако это все равно дороже, чем самостоятельное составление договора купли-продажи, актуальный шаблон которого можно свободно найти на официальных сайтах либо порталах юридической тематики.

С завещанием дело обстоит еще сложнее. Во-первых, наследственное дело открывается только спустя 6 месяцев после смерти заявителя. Если поименованные в завещании лица сочтут волю покойного неудовлетворительной и могут вступить с длительные судебные тяжбы. В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Во-вторых, нюансы завещания могут оставаться скрытыми от наследников, что провоцирует ненужные споры между ними. Поэтому многие собственники предпочитают при жизни распорядиться своей недвижимостью. Например, продать ее родным.

В итоге, судьба имущества может оказаться совсем не такой, как планировал ее прежний владелец.

Можно ли продать жилье родственнику

Налоговый кодекс (ст. 105.1) включает в круг близких родственников следующих людей: супруг, дети, родители, усыновленные и усыновители, братья и сестры (в том числе имеющие только одного общего родителя). Остальные родственники к близким не относятся, поэтому на сделки с ними распространяются общие правила.

Оформление покупки жилья договором купли продажи с близким родственником не запрещено ни одним нормативным актом. Это законная сделка, и только на том основании, что она заключена в кругу семьи, никто оспорить ее не сможет. Тем более, никаких административных или налоговых штрафов за продажу квартиры между родственниками тоже не существует. Все это справедливо при условии, что ДКП заключается именно в целях купли продажи жилья, то есть возмездного его отчуждения другому лицу.

Совершенно другая оценка сделки обеспечена, если ДКП заключается только «для галочки», чтобы формально переписать квадратные метры на другое лицо. Подобные схемы используются для ухода от ответственности по долгам, чтобы приставы не арестовали и не продали жилье с торгов. В такой ситуации соглашение можно отменить через суд по причине его мнимости.

Важно! Если вы переоформляете квартиру на близкого родственника, члена семьи с целью уйти от ответственности по налогам, штрафам, договорным долгам, коммунальным платежам или при банкротстве, помните – вашу сделку легко можно оспорить в суде. Право подать заявление имеет заинтересованный кредитор или административный орган.

если семья выкупает последнюю долю в квартире, а в результате сделки получает жилье в собственность полностью;.

Разрешены ли сделки с близкими родственниками

Согласно ст. 14 СК РФ к близким родственникам относятся:

  • родители (усыновители) с детьми;
  • сестры с братьями (в т. ч. при одном общем родителе);
  • бабушки и дедушки с внуками.

Законодательством РФ не установлены какие-либо ограничения в операциях купли-продажи недвижимости между указанными лицами. Решиться на подобный вариант продажи недвижимости поможет ряд преимуществ:

  • экономия на оплате услуг агентства недвижимости, риэлтора;
  • простота оформления документов без необходимости нотариального заверения;
  • возможность прописать любые обязанности и права сторон;
  • отсутствие оснований для оспаривания сделки третьими лицами.

Что касается недостатков, здесь стоит выделить:

  • Для покупателя: во-первых, утрачивается право получить налоговый вычет, во-вторых, при покупке в период брака, квартира перейдет в совместную собственность с супругом и, соответственно, будет подлежать разделу в случае развода.
  • Для продавца появляется необходимость уплатить налог с продажи жилья, если он был его собственником менее 3 (5) лет.

Использования материнского капитала.

Как подарить квартиру?

Дарение квартиры, не самая распространенная сделка между родственниками, вероятнее всего по психологическим причинам. Но такой вид передачи квартиры на самом деле выгоднее.

Отрицательные стороны повторяют тот же список, как и при покупке-продаже, но положительный момент — в части налогообложения.

Согласно налоговому кодексу, если объект дарения передается между родственниками (значение родственников определяется в семейном кодексе российской федерации), он не облагаются налогом. Причем, этот закон распространяется не только на квартиры, а на все виды подарков, подлежащих налогообложению.

Если же имущество дарят дальним родственникам (бабушкам, дядям, племянникам и другим) или знакомым, то получатель имущества обязан оплатить налог в размере тринадцати процентов от рыночной стоимости имущества.

Подаренная квартира людям, находящимся в браке, не будет являться совместно нажитым имуществом и при разводе разделу не подлежит, согласно 36 статьи семейного кодекса. Но, если в квартиру были какие-либо вложения, например дорогостоящий ремонт, то половина его стоимости может быть востребована в ходе бракоразводного процесса.

В гражданском законодательстве упомянуты гарантии, которые возникают при оформление дарения. Например, если возникает угроза утери подаренного имущества, по причине несоответствующего обращения, даритель вправе востребовать обратно свой подарок.

Или другой пример — на дарителя было совершено покушение с угрозой жизни получателем подарка. В таком случае подарок также может быть востребован обратно. Чего нельзя будет сделать после оформления сделки купли-продажи.

И не смотря на видимое превосходство сделок с дарением, выбор должен быть обусловлен условиями, а не условия подгоняться под договор.

Когда можно оформить дарственную после покупки квартиры

В качестве альтернативы коммерческой сделке может выступать дарение недвижимого имущества, но у вас может возникнуть вопрос: когда можно составить договор дарения на приобретенную в собственность квартиру? По слухам, нужно ждать какое-то время.

На самом деле, в соответствии с законом, оформить дарственную после покупки квартиры можно в любое время, после того как покупатель зарегистрировал свои права по распоряжению имуществом в установленном порядке.

Независимо от времени оформления дарения налог между близкими родственниками взиматься не будет. Если в качестве второй стороны соглашение выступает не родственник, то он должен внести налог равный 13% от кадастровой стоимости полученного объекта.

Читайте также:  Установление факта принятия наследства в суде

Нарушением закона такая процедура являться не будет.

Можно ли продать недвижимое имущество родным?

Ни один закон не запрещает заключать договор купли-продажи квартиры между близкими родственниками, в том числе и сделки по отчуждению. Однако встает вопрос о том, как же осуществить сделку между родными? Существуют некоторые особенности: трудность с привлечением средств материнского капитала, невозможность совершения налогового вычета и т.д.

Под близкими родственниками, в соответствии со ст. 14 СК РФ, признаются:

  • дети и родители (усыновители);
  • бабушки и дедушки;
  • сестры и братья (в том числе имеющие только одного общего родителя).

К взаимозависимым лицам НК РФ (ст. 105.1) относит:

  • супруги;
  • родители (усыновители);
  • дети (родные и усыновленные);
  • братья и сестры (полнородные и неполнородные);
  • опекун (попечитель) и подопечный.

Можно ли продать недвижимое имущество родным.

Содержание договора купли-продажи квартиры

В стандартной форме договора купли-продажи должны быть следующие пункты:

  • Название договора.
  • Данные сторон.
  • Суть соглашения.
  • Детальная информация о продаваемой/покупаемой квартире.
  • Сумма сделки (цифрами и прописью).
  • Права и обязанности сторон.
  • Дополнительные условия, если они есть.
  • Условия расторжения соглашения.
  • Дата заключения договора.
  • Подписи сторон.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ.

Преимущества и недостатки сделки

У оформления договора купли продажи доли квартиры родственнику имеются свои преимущества и недостатки. Большая их часть является субъективными. Можно назвать всего два объективных достоинства:

  • цена за нотариальное заверение уменьшается (на 2000 рублей, независимо от общей суммы сделки и выплачиваемой пошлины);
  • если близкий родственник также является совладельцем жилплощади, продажа ему доли не требует дополнительного уведомления других собственников. Это позволяет сэкономить время, требуемое на оформление документов.

Остальные достоинства (как и недостатки) относятся, в большей степени, к категории субъективных. У продажи жилплощади родственнику можно выделить следующие субъективные преимущества:

  • продавец и покупатель хорошо знакомы. Сторонам проще договориться и прийти к компромиссу. Нередко покупателю не требуется дополнительный осмотр помещения — он уже знаком с имеющимися у жилплощади особенностями;
  • существуют исключения из правил, но люди обычно не склонны к мошенничеству и различным махинациям в случаях, когда договор купли-продажи заключается с близкими родственниками;
  • покупатель уже знаком с собственниками других долей квартиры. Ему проще наладить с ними контакт как на этапе подготовки соглашения, так и после переезда на приобретенную жилплощадь.

Но у подобных соглашений имеются и свои недостатки:

  • Покупатель требует занижения цены на продаваемую долю жилплощади. Мотивируется это тем, что он родственник (причем степень родства может не играть роли). При этом налоговая инспекция обращает внимание на сделки такого рода. И налог с продавца взимается исходя из фактической стоимости продаваемой недвижимости. К нему добавляется пеня за немотивированное изменение цены.
  • Порча отношений с родственниками в случае неудачного завершения сделки. В ряде случаев к такому развитию событий приводит даже удачно заключенное соглашение. Родственники (в том числе — не участвовавшие в сделке) могут посчитать, что продавец или покупатель поступили «нечестно» со своей родней. Возможные причины: занижение/завышение цены продавцом, отказ продать долю в жилплощади по себестоимости (или отказ продать другим родственникам), сам факт продажи жилья и т. п.
  • Мошеннические действия одной из сторон. В сделках с родственниками тоже бывают случаи мошенничества. При этом они особенно тяжело воспринимаются обманутой стороной, и необратимо влияют на отношения с родней.

Фиксированный налоговый вычет при продаже квартиры равен 1000000 рублей.

Жилая недвижимость: дарить или завещать?

Чаще всего решение дарить, завещать или оформлять договор купли-продажи принимается в зависимости от последующих расходов. Как лучше всего передать недвижимость родственникам?

Из чего выбираем?

Сразу оговоримся. Между близкими родственниками договор купли-продажи применяется достаточно редко. Никаких преимуществ для супругов, родителей, детей (включая усыновленных), дедушек, внуков и других родственников договор купли-продажи не имеет. Разве что за исключением сроков оформления: покупатель по договору купли-продажи всего через месяц после подачи документов на государственную регистрацию может стать полноправным собственником жилья. Для вступивших в гражданский брак дарение тоже не подходит – лучше грамотно составить договор купли-продажи. В остальном для близких родственников купля-продажа не лучший вариант. Приобретенная по договору купли-продажи квартира будет являться совместной собственностью супругов, и в случае развода ваша половинка может претендовать на равную долю «подарка». При заключении сделки купли-продажи между близкими родственниками невозможно осуществить имущественный налоговый вычет. В отличие от завещания или дарственной собственник, владеющий недвижимостью менее трех лет, будет обязан заплатить налог на доходы физического лица при стоимости объекта выше миллиона рублей. Если же реальной оплаты, то есть передачи денег, по договору купли-продажи не происходит, то сделка признается ничтожной (притворной). Собственно, именно поэтому в отношении близких родственников она и не применяется.

Наиболее часто используемыми инструментами во взаимоотношениях близких родственников по части передачи недвижимости остаются договор дарения и завещание. В обоих этих случаях отсутствует факт передачи денежных средств, а следовательно, куплей-продажей это не является. Но что лучше, дарственная или завещание?

По мнению Елены Василевской, менеджера Петроградского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость», люди часто путают дарение с завещанием, не понимая сути этих сделок: «И в том и в другом случае владелец передает свою недвижимость другому человеку безвозмездно. Различаются две эти процедуры моментом перехода права собственности на имущество». По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника. В случае же с договором дарения – сразу после регистрации в Росреестре. Кроме того, завещание должно быть заверено у нотариуса, тогда как при оформлении дарственной это не обязательно. В остальном выбор, дарить или завещать, зависит от семейных обстоятельств, от отношений между родственниками.

Читайте также:  Как узнать через интернет по ИНН ОКФС

Почему подарок лучше?

По мнению заместителя директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, схема с дарением чаще всего используется между близкими родственниками, поскольку по законодательству они могут не выплачивать налог. Если же договор дарения оформляется между «неродственными душами», то необходимо будет заплатить налог на доход физического лица с балансовой стоимости квартиры. «Второй вариант, когда использовать данный вид договора достаточно выгодно, – это покупка комнаты или доли в квартире», – считает эксперт.

В целом, договор дарения обладает рядом неоспоримых преимуществ даже перед завещанием.

К достоинствам дарения в первую очередь стоит отнести уровень налогообложения и стоимость оформления, которая ниже в сравнении с процедурой наследования. В случае с близкими родственниками законом не предусмотрен НДФЛ и отменен налог на имущество, переходящее в порядке дарения. Внести нужно лишь госпошлину за государственную регистрацию права на недвижимость и за регистрацию договора дарения. Дальние родственники и лица, не состоящие в родственных связях, платят НДФЛ – 13% от полученного дохода.

«Теоретически цену на подарок устанавливает даритель, который может указать любую сумму, например один рубль. Однако это даст повод для споров со стороны налоговой, поэтому большинство предпочитает избегать подобных действий», – замечает Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН».

Юристы отмечают, что договор дарения – это наименее оспоримый документ. Отмена дарения близким родственникам случается крайне редко. Помимо всего прочего, для договора дарения требуется минимальное количество документов (не понадобятся даже выписка из лицевого счета и передаточный акт). Сделку можно совершить в простой письменной форме. При этом одариваемый может сразу заселиться в квартиру или продать ее – не требуется ждать шесть месяцев, как в случае оформления наследства или смерти собственника при завещании. Это очень хорошо для того, кому предназначен «подарок», а вот для самого дарителя – не всегда.

После подписания договора дарения объект будет принадлежать исключительно принявшему дар лицу. На него не распространяется правило общей собственности супругов, соответственно, распоряжаться подаренной недвижимостью сможете только вы лично, а не ваша любимая половинка. Очень важно, что при дарении неприменимо право преимущественного приобретения. Например, собственник доли в квартире в случае, если у него возникает желание эту долю подарить, не обязан предлагать преимущественное право покупки иным сособственникам этого жилья.

Впрочем, и в случае заключения договора дарения может возникнуть ряд проблем.

Когда подарок не в радость

Прежде всего, дарить недвижимость в соответствии со статьей 575 ГК попросту запрещено от имени малолетних и недееспособных граждан. Не приветствуются и подобные подарки госслужащим, если столь дорогостоящее подношение связано с их должностным положением и исполнением своих обязанностей. Не получится подарить квартиру работникам воспитательных и лечебных заведений или учреждений соцзащиты от имени людей, которые находятся там на лечении, воспитании или содержании. Незаконным будет признан договор дарения между коммерческими организациями.

Каждый собственник жилья, желающий подарить его кому бы то ни было, должен понимать, что после подписания соответствующего договора одаренный становится полноправным владельцем подаренной недвижимости и может выселить дарителя в любой момент. «Нередко люди обращаются в суд с просьбой признать договор дарения недействительным. К примеру, они хотели передать квартиру по наследству, но, не разобравшись во всех тонкостях, подписали вместо завещания договор дарения, тем самым лишив себя имущества. В таких случаях доказать, что человек заблуждался, очень сложно, почти невозможно, – замечает Елена Василевская. – А вот отменить действие завещания проще, посетив нотариуса и переписав документ либо составив новый в пользу другого лица».

Теоретически договор дарения тоже можно подвергнуть сомнению. Не исключено, что судья примет во внимание потерю здоровья и изменение уровня жизни дарителя в худшую сторону в результате дарения собственности. Или в процессе судебного разбирательства будут доказаны противозаконные действия одаряемого по отношению к дарителю. Иногда в качестве доказательной базы для отмены дарения могут принять действия одаряемого по отношению к подаренной собственности, ведущие к ее повреждению или утрате.

На практике самым популярным случаем, когда суд по факту может встать на сторону тех, кто выступает за отмену дарения, – это статья 177 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими). Обычно в этой ситуации в качестве заявителей выступают прямые наследники – дети очень пожилого или уже умершего дарителя. Если бы не было договора дарения, наследство среди детей было бы разделено в равных пропорциях. Однако договор дарения был оформлен только с одним из детей. Обделенные дети в таком случае ссылаются на недееспособное состояние дарителя. В качестве доказательств используются заключение психиатрической судебной экспертизы, медицинская документация, показания свидетелей по делу, фотографии и видеозаписи, документы социальной службы и т. д. И все же большинство экспертов уверены: опротестовать грамотно составленный и подписанный обеими сторонами договор дарения чрезвычайно сложно.

По завещанию недвижимое имущество переходит во владение наследника только после кончины собственника.

Как оформить сделку купли-продажи между родственниками

Процедура оформления сделки купли-продажи между родственниками вовсе несложный процесс. Для начала необходимо заполнить банк договора в письменном виде. При составлении положений договора лучше обратиться к юристу. Если этот документальный акт будет составлен неверно, то процесс регистрации права собственности не состоится.

Сделка купли-продажи между родственниками отличается только отсутствием правовых проверок. Это объясняется тем, что родственники больше друг другу доверяют, нежели чужие друг другу люди, а потому можно не запрашивать ряд справок и выписок, например из ЖКХ, ЖКУ, Росреестра и пр.

Если этот документальный акт будет составлен неверно, то процесс регистрации права собственности не состоится.

Процедура покупки членом семьи

Сделка между близкими родственниками отличается следующими особенностями:

  • доверительные отношения между участниками освобождают их от длительного сбора документов;
  • расчет за квартиру можно произвести наличными без использования сложных механизмов (аккредитив, эскроу, банковская ячейка);
  • можно договориться о более лояльных условиях оплаты квартиры, не передавая при этом жилье в залог продавца;
  • оплата нотариальных услуг при удостоверении договора будет меньше за счет родства.

Сделка, основанная на доверии, не предполагает глубокого анализа истории квартиры. Родственники и так знают, кто в ней жил и какие требования в отношении этой квартиры могут возникнуть. Соответственно, как продавец, так и покупатель несут меньшие риски при оформлении.

Расчет за жилье тоже основан на доверии участников. Это значит, что пользоваться услугами посредника не нужно. Такой подход поможет сэкономить на всевозможных банковских комиссиях и сборах.

Читайте также:  Оформление права собственности на квартиру в ипотеке

По общему правилу при оплате квартиры в рассрочку за продавцом остается право залога на проданное жилье до внесения последнего платежа. В случае сделки между близкими людьми можно прийти к соглашению о рассрочке и без регистрации залога.

При этом обратите внимание, что все перечисленные нюансы основаны на личных отношениях сторон.

Единственное отличие, предусмотренное нормативными правилами – это расчет оплаты нотариальных услуг.

Так, если квартира продается супругу, родителям, детям, внукам:

Сумма сделкиПримерный тариф
до 10 000 000 руб. включительно4800 руб. + 0,2% цены договора
свыше 10 000 000 руб.24 800 руб. + 0,1 % цены, превышающей 10 000 000 руб., но не более 50 000 руб.

Если квартира продается иным лицам:

до 1 000 000 руб.4800 руб. + 0,4% от суммы сделки
от 1 000 001 руб. до 10 000 000 руб.8800 руб. + 0,2% от суммы сделки, превышающий 1 000 000 руб
свыше 10 000 000 руб.26 800 руб. + 0.1% суммы сделки, превышающей 10 000 000 руб., не более 100 000 руб

Приведены приблизительные тарифы, из которых можно увидеть разницу в сумме оплаты. Помните, что по общему правилу нотариальное удостоверение договоров купли-продажи не требуется.

Иных установленных законом особенностей процедуры сделки за счет родства не существует. К оформлению предъявляются те же правила и требования, как и в случае с посторонними людьми:

  • оформляется договор купли-продажи;
  • подписывается передаточный акт;
  • документы сдаются на регистрацию;
  • квартира оплачивается.

При налогообложении для продавца также не имеет значения, кому была продана квартира. Налог с продажи уплачивается по общим правилам.

Покупатель же не получает право на налоговый вычет и не сможет вернуть НДФЛ за счет покупки жилья у близкого родственника. Учитывайте это при оформлении сделки.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 – Москва

8 (812) 309-74-28 – СПб

Налог с продажи уплачивается по общим правилам.

Сроки

Период оформления сделки напрямую зависит от уровня подготовки продавца.

№ п/пЭтап подготовкиПримерный срок
1Оформление технического паспортаот 30 дней
2Направление уведомления30 дней с момента вручения
3Подготовка документов2-3 дня
4Оформление договора2 дня
5Государственная регистрацияот 7 дней

ответственность сторон;.

Продажа квартиры родственнику: правила процедуры

Сделки по продаже квартиры могут происходить между разными категориями действующих и потенциальных собственников. Одним из вариантов осуществления таких сделок является соглашение о купле-продаже жилой недвижимости, заключаемое между родственниками. Такая сделка будет иметь ряд своих особенностей как в оформлении, так и в процедуре реализации прав на налоговые льготы.

  • Кто является близким родственником?
  • Продажа доли квартиры
  • Продажа квартиры
  • Налогообложение

Дорогие читатели! Для решения именно Вашей проблемы — звоните на горячую линию 8 (800) 350-34-85 или задайте вопрос на сайте. Это бесплатно.

Семейный Кодекс при взаимодействии с Гражданским определил, какие лица могут считаться близкими родственниками.

Как самостоятельно осуществить продажу доли в квартире родственнику

Сделка по продаже квартиры в последнее время набирает всё больше популярности, как более удобный вариант передачи права собственника от одного лица к другому.

Несмотря на тот факт, что существуют весьма похожие формы (как ), в случае с родственниками следует сконцентрироваться непосредственно на данный метод соглашения.

В чём заключаются его преимущества, и какие подводные камни стоит учесть во время оформления, чтобы не потерять выгоду?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 577-00-25 доб. 134 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база.

Сделки с недвижимостью между родственниками: выбор безопасной формы

Подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается по вполне очевидной причине — у одного человека есть объект от которого он намерен избавиться, а второму человеку этот объект как раз нужен. Происходит купля-продажа или обмен. Всё понятно. Когда же сделку совершают родственники, то за её фасадом может скрываться бездна мотивов и подводных течений. Портал METRTV.ru насчитал 8 основных причин, побуждающих родственников передавать квартиры друг другу.

Согласно ст. 14 Семейного кодекса РФ, близкие родственники — это родственники по прямой восходящей и нисходящей линии: супруги, дети и родители, бабушки, дедушки и внуки, а также полнородные и неполнородные братья и сестры (имеющие общих отца или мать). Близкие родственники могут дарить, покупать, продавать, арендовать жильё, передавать его по наследству, заключать рентные и иные договоры. Впрочем, на некоторые сделки между близкими родственниками наложено законодательное вето, а другие не следует совершать по иным причинам. Поэтому рассмотрим возможные схемы сделок для каждого случая.

Когда же сделку совершают родственники, то за её фасадом может скрываться бездна мотивов и подводных течений.

Добавить комментарий